Pour beaucoup de personnes, le plus gros investissement de leur vie est leur maison. Et c’est aussi l’investissement dont ils sont le plus fier. Mais que sait-on au juste de cet investissement si répandu, et de ce qu’il nous apporte au quotidien ?

Un investissement sur le long terme

Ce premier point n’est un secret pour personne. À l’heure où une belle maison en campagne, à moins de 5km de tous commerce peut coûter plus de 200 000€, cette idée d’investissement sur le long terme semble être acquise et acceptée par tout le monde.

Un nouvel acquéreur insiste rarement pour payer cash un bien de cette valeur, et il a raison. En dehors du fait que la vente ne se ferait pas plus vite – une inspection peut avoir lieu pour vérifier que l’argent ne vienne pas d’une activité illégale -, Cela représente une énorme dépense qui pourrait être faite plus intelligemment.

Par exemple, par le moyen d’un crédit.
Et c’est généralement le cas. Lorsque vous achetez votre première résidence principale, la plupart d’entre vous l’achète à crédit (Je vous rassure : Nous aussi). Certes, ça vous fait payer votre maison plus cher. Mais en contrepartie, votre investissement de départ se retrouve considérablement diminué. Et vous n’avez plus qu’une petite mensualité à payer tous les mois.

C’est un investissement que vous payez sur une longue période, souvent sur 20 ou 25 ans. Une fois le crédit remboursé, on dit souvent que la maison est rentabilisée, parce qu’on a fini de la payer. Et effectivement, elle vous appartient à 100% à la fin. Ou presque.

Propriétaire ou endetté ?

Pour autant, cet achat est-il vraiment un investissement ? Un investissement n’est-il pas censé améliorer votre qualité de vie ?

Si vous réfléchissez dans ce sens là, alors vous me direz probablement que oui : votre résidence principale est bel et bien un investissement. Et si vous pensez aux économies de loyers qu’elle représente, vous aurez probablement raison. Car acheter votre résidence principale vous protège aussi des éventuelles augmentations de loyer que vous auriez pu avoir en tant que locataire.

Le plus gros investissement de beaucoup de personnes est leur résidence principale
La résidence principale. Le plus gros investissement de beaucoup de gens

Mais si vous n’êtes pas encore propriétaire, est-ce là le seul point à prendre en compte avant d’investir dans sa résidence principale ? L’achat d’une maison représente un budget de plus en plus important à financer. Et il vaut mieux se poser sérieusement la question et ne rien oublier.

Votre investissement – Ce qu’en pense votre banquier

Votre banquier vous dira probablement que votre maison est un actif. Et si vous êtes comme la plupart des gens, cette maison est peut-être même le plus important de vos actifs.

Mais qu’est-ce qu’un actif au juste ?
C’est quelque chose qui vous rapporte de l’argent.

Or, votre maison vous rapporte-t-elle de l’argent ? Si vous y habitez seul avec votre famille (ou vraiment tout seul), il y a fort à parier que non.

En réalité, votre maison ne vous rapporte normalement pas d’argent. Elle n’est donc pas un véritable actif pour vous. Et par conséquent, elle n’est pas un véritable investissement non plus. Car un investissement est quelque chose qui vous rapporte de l’argent au même titre qu’un actif.

Pourtant, cette maison rapporte bel et bien de l’argent : à votre banque.

Parce que vous avez dû faire un emprunt pour la financer, et en faire l’acquisition. En conséquence de quoi, vous devez rembourser votre prêt en payant chaque mois vos mensualités plus des intérêts à votre banque.

Vous payez donc plus cher que le montant du crédit que votre banque vous a (donné) vendu.

Dans ces conditions, un prêt de 150 000€ vous coûtera 38 107€ de plus

Par exemple, si vous envisagez d’emprunter 150 000€ à la banque, votre banque vous prêtera 150 000€, mais vous devrez rembourser un total de 188 107€ (150 000€ plus 38 107€ d’intérêts). Comme le montre cette simulation de crédit immobilier effectuée sur le site meilleurtaux.com.

Pour la banque, votre maison représente alors à peu près ça :

Ce que la banque reçoit

  • Les 150 000€ qu’elle vous a prêtés
    Après 25 ans
  • Les intérêts de 38 107€
    Un peu avant la fin des 25 ans

Ce que la banque dépense

  • Votre prêt de 150 000€

Votre banque gagne donc 38 107€ pour vous avoir aidé à acheter votre maison.

Je n’ai volontairement pas parlé des coûts supplémentaires liés à l’assurance (12 750€ dans cet exemple) pour éviter de compliquer encore le calcul. Mais sachez-le, ça aussi, il faut le rajouter au montant que vous devez rembourser.

Quel bilan financier pour votre maison

Attention, je vous préviens tout de suite, si vous n’êtes pas prêt à le voir, ne descendez pas plus bas. Je préfère que vous remettiez cette lecture à plus tard si vous faites partie des âmes sensibles.

Je sais que c’est dur. Vous venez d’apprendre que non seulement, votre maison n’est pas un véritable actif, mais qu’en plus de cela, c’est votre banque qui s’enrichit sur votre dos… Ce n’est pas cool, je sais. Mais ce sont les faits, et les banques aussi doivent gagner de l’argent pour vivre.

Ce qui nous intéresse ici, ce n’est pas la façon dont votre banque gagne son argent. Mais plutôt ce que représente votre maison pour vous et vos finances.

Les chiffres sont importants pour vos finances. Mais pour ça, il faut d'abord les comprendre
Les chiffres déterminent ce que représentent vos investissements

Comme je vous le disais plus haut, un actif est quelque chose qui met de l’argent dans vos poches. Et un investissement est un actif s’il vous rapporte. Or votre maison vous rapporte quand même du confort, un toit sous lequel dormir et l’assurance de ne pas devoir subir d’éventuelles augmentations de loyer.

Mais est-ce suffisant pour la considérer comme un bon investissement ? Je vous propose de voir ça dans un tableau pour que ce soit plus clair :

Actif

Ce qui vous rapporte de l’argent

  • Rien

Passif

Ce qui vous coûte de l’argent

  • La mensualité du prêt
  • L’assurance pour votre prêt
  • Votre assurance habitation
  • L’eau
  • L’électricité
  • Le combustible si vous en utilisez (gaz, fuel, bois…)
  • L’entretien
  • Les réparations
  • La taxe d’habitation
  • La taxe foncière
  • L’ameublement
  • Et toutes les autres dépenses liées à votre maison qui ne sont pas listées ici

Votre maison vous coûte donc infiniment plus qu’elle ne vous rapporte. Parce qu’elle ne vous rapporte finalement rien d’un point de vue financier.

Finalement, c’est un investissement qui vous coûte de l’argent et ne vous rapporte rien. Donc qui réduit votre pouvoir d’achat et d’investissement. Et qui peut devenir un véritable frein si vous souhaitez investir demain dans un actif qui vous rapportera de l’argent.

Votre résidence principale n’est donc pas plus un bon investissement qu’elle n’est un actif. Mais il reste encore la question de la plus-value

La question de la plus-value

Bien sûr, vous allez me dire que votre maison prend forcément de la valeur avec le temps, et c’est vrai. Sur le long terme, votre maison prendra forcément de la valeur. Les seuls cas où elle pourrait ne pas prendre de valeur sont rares (région désertée, zone à risque…).

Plus-value et investissement
La plus-value sur l’achat de votre maison n’a de valeur que si elle est vendue

Mais cette plus-value estimée n’a aucune valeur si vous ne vendez pas votre maison. Vous pouvez très bien avoir acheté votre maison 100 000€. Si aujourd’hui elle en vaut 1 000 000€ et que vous ne la vendez pas, vous n’obtiendrez jamais les 900 000€ de plus-value qu’elle affiche dans vos calculs.

Ne confondez pas. La plus-value réalisée sur la revente d’un bien met effectivement de l’argent dans vos poches. À condition de revendre ce bien. Dans le cas contraire, c’est ce que j’appelle de l’épargne, car elle prend de la valeur. Et encore… il faut prendre en compte ce qu’elle vous coûte dans vos calculs.

Conclusion

La résidence principale est considérée comme l’investissement le plus important pour beaucoup de gens aujourd’hui.

Malheureusement, cet achat n’est pas plus un investissement qu’elle ne rapporte de l’argent à ses acquéreurs la plupart du temps. Il coûte même bien plus cher qu’il ne rapporte.

Pire encore, si vous vous achetez une maison avec un crédit sur 25 ans, vous n’en êtes pas propriétaire avant le remboursement complet de votre emprunt. C’est la banque qui achète votre maison, et c’est en quelques sortes à elle qu’elle appartient, tant que vous n’avez pas remboursé votre crédit.

Le seul cas dans lequel votre maison peut être considérée comme un bon investissement, c’est à la revente, si vous faites une plus-value intéressante.

Faut-il pour autant éviter à tout prix d’acheter sa maison pour y vivre ? Bien sur que non. Avoir un toit est important, et un toit qui nous appartient l’est d’autant plus qu’on est libre d’y faire (presque) ce qu’on veut.

Cependant, avant de choisir la maison dans laquelle vous voulez vivre, gardez bien en tête qu’elle n’est pas un investissement, et que cela peut aussi vous freiner à l’avenir si vous souhaitez investir.

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